Ипотека или аренда квартиры

Ипотека или аренда квартиры

Поделиться в vk
VK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в whatsapp
WhatsApp

Извечный спор — что лучше, ипотека или аренда квартиры. Сторонники первого говорят о предпочтении платить банку, хоть и с переплатами, но за свое жилье. Вторые аргументируют свой выбор большей свободой и не привязкой к одному месту, например возможностью смены места жительства в случае предложения более выгодной работы в другом городе.

В принципе и те и другие правы. Но тут сайт от финансах и финансовой грамотности. И меня, прежде всего, интересует вопрос, что более выгодно ипотека или аренда квартиры с материальной точки зрения. Давайте разбираться!

Для начала давайте определимся, в какой квартире мы хотим жить. Давайте представим, что мы не очень требовательны к размеру жилплощади и нам хватит 50 квадратных метров. Это может быть просторная 1-комнатная квартира (или студия) или более стандартная 2-х комнатная.

По официальным данным данным Росстата за 2019 год средняя цена 1 квадратного метра в Российской Федерации на вторичном рынке жилья составляла 58 528₽, а на первичном рынке — 64 059 ₽. Давайте округлим и примем, что квадратный метр стоит 60 000 ₽. 

Таким образом наша квартира площадью 50 кв.м. на сегодняшний день стоит 3 000 000 ₽.

Ипотека

Теперь давайте разберемся непосредственно с ипотекой. Какие ее условия (процентная ставка и первоначальный взнос), сколько тратить на страхование. В итоге посчитаем сколько составит итоговая переплата и с чем в итоге остается заемщик. Срок ипотеки я думаю взять 20 лет. Мне кажется, это наиболее популярная продолжительность.

Лучший кэшбэк

18 658 заявки за 30 дней

Льготный период:

111 дней

Кред. лимит:

299 999 ₽

Проц. ставка:

от 11,9%

Обслуживание:

0 ₽/год

Кэшбэк:

до 25%

Решение:

2 мин.

Для снятия наличных

Высокое одобрение

39 586 заявок за 30 дней

Льготный период:

55 дней

Кред. лимит:

300 000 ₽

Проц. ставка:

от 12,0%

Обслуживание:

590 ₽/год

Кэшбэк:

до 30%

Решение:

2 мин.

Для снятия наличных

35 852 заявки за 30 дней

Льготный период:

100 дней

Кред. лимит:

500 000 ₽

Проц. ставка:

от 11,99%

Обслуживание:

590 ₽/год

Снятие наличных:

бесплатно

Решение:

2 мин.

Ставка и первоначальный взнос

С процентной ставкой по ипотеке и первоначальным взносом все не так однозначно. Понятно, что данные параметры могут меняться от банка к банку и зависит как от ипотечной программы (кредит это на уже готовое жилье или только строящиеся), так и от статуса клиента (своим зарплатным клиентам, например, банки предлагают более выгодные условия).

Альфа-Банк, к примеру, предлагает процентную ставку от 8,59% годовых. Но такой процент доступен для зарплатных клиентов. При этом первоначальный взнос составляет от 20% оценочной стоимости жилья.

Росбанк для приобретения квартиры в новостройке предлагает от 7,39% годовых и первоначальный взнос от 15%. При этом по другим кредитным программа у них условия уже существенно хуже.

Если же воспользоваться универсальным сервисом подбора ипотеки, при котором заявки отправляются во множество банков одновременно, то сервис обещает (но не гарантирует) предоставить предложения от 7,77% годовых.

Но нам необходимо вывести какое-то среднее значение. Поэтому давайте отправимся на официальный сайт Центрального банка РФ. Согласно официальным данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 марта 2020 года составляет 8,69% годовых. И хоть поводов не верить данным ЦБ у нас нет, все же мне кажется что эта цифра несколько занижена.

Но давайте ее округлим до 9% для ровного счета и примем это значение. Касательно первоначального взноса, то давайте возьмём 15%. В основном все банки предлагают именно такое значение и редко у кого можно встретить от 10%.

Страхование при ипотеки

Страхование является неотъемлемой частью ипотечного кредита. Всего при ипотеки применяется 3 вида страховки:

  • Страхование залоговой квартиры. Это обязательно и без этого банк не выдаст кредит. таким образом кредитная организация обеспечивает сохранность фактически своего имущества. 
  • Страхование жизни и здоровья заемщика. В случае возникновения непредвиденных обстоятельства, таких как потеря трудоспособности или уход их жизни, страховая компания погасит кредит за заемщика. Не все банки требуют обязательного ее оформления, но крайне рекомендуется не отказываться от данной страховки.
  • Титульное страхование. Защищает от потери прав на собственность. Применяется не всегда и не на весь срок ипотеки.

Размер страховки зависит от многих факторов: выбора страховой компании, возраста и здоровья заемщика, рода деятельности и много другого. Но в принципи можно принять значение 0,5% от суммы ипотеки за страхование имущества и 0,5% за страховку жизни и здоровья. Итого получается 1% годовых.

Размер платежа и переплата

Теперь у нас есть все данные что б посчитать, сколько составляет размер ежемесячного платежа и общая сумма переплаты. Для этого воспользуемся самым простым ипотечным калькулятором в интернете. Платежи будем считать аннуитетными, так как большинство банков предлагают именно такие и не дают права выбора заемщику.

В результате получаем:

  • Размер платежа — 24 608 ₽.
  • Переплата — 3 355 932 ₽.

То есть за 20 лет у нас стоимость квартиры возрастет более чем на 100%. Но это еще далеко не конец расчета выгодности (или не выгодности) ипотеки по сравнению с арендой квартиры.

Налоговый вычет

Для всех официально трудоустроенных заемщиков, а я надеюсь мои читатели являются именно такими, доступно получение имущественного налогового вычета при покупки жилья в ипотеку. Вернуть можно 13% от уплаченных процентов, но на сумму не более 3 000 000 ₽.

Таким образом в нашем случае налоговый вычет составит максимально доступную сумму — 390 000 ₽. Можем вычесть эти деньги из нашей переплаты и, таким образом, у нас остается 2 965 932 ₽. Но и это еще не все.

Квартира

После погашения ипотеки в нашей собственности остается квартира. Естественно, что за 20 лет наше жилье изменилось в цене. Но на сколько.

На сайте Росстата есть данные, отображающие изменения стоимости недвижимости на вторичном рынке по годам (а наша квартира уже является продуктом вторичного рынка). 

Как видно в 2019 году стоит значение 103,8. Это значит что в этом году стоимость недвижимости составляла 103,8% от 2018, то есть подорожала на 3,8%. В предыдущие года наблюдался как существенный рост цены, так и значительные падения.

Давайте условно примем, что в последующие 20 лет наша квартира будет дорожать в среднем на 1% в год. Таким образом ее цена вырастет на 20% и будет составлять уже 3 600 000 ₽.

Таким образом через 20 лет мы останемся с квартирой стоимостью 3,6 млн ₽ и переплатой почти 3 миллиона. теперь с ипотекой закончили. Можем переходить к аренде.

Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации
Индексы цен на вторичном рынке жилья по Российской Федеpации

Аренда

Со стоимостью аренды тоже не все так просто, подобных данных на сайте Росстата я не нашел. Все существенно зависит от региона и, конечно, от самой квартиры. Немного покопавшись на сайтах аренды жилья я вывел стоимость аренды 400 ₽ за квадратный метр. Где-то она составляет 200 ₽, где-то 600 ₽. Остановился на 400. Если вы будете обвинять меня, что это сильно мало, то в свое оправдание скажу, что стоимость квадратного метра 60 000 ₽ при расчете ипотеки по данным Росстата мне тоже кажутся недостаточными. Поэтому уровняем шансы.

В итоге аренда нашей квартиры площадью в 50 кв. м. будет стоит 20 000 ₽ в месяц. За 20 лет мы потратим 4 800 000 ₽.

И на этом можно было бы остановится и сказать, что разница между ипотекой и арендой составляет менее 5 000 ₽ в месяц. Выбор очевиден, ипотека выгоднее. Но не торопитесь. Не все так просто.

Банковский вклад

Разница между ипотекой и арендой по нашим расчетам составляет 4 608 ₽. То есть у нас есть свободные деньги и мы их можем преумножить.

Если мы будем ежемесячно класть их на обычный банковский вклад. процент по которому сейчас составляет примерно 6% годовых, и не будем снимать проценты, то в этом случае начинает работать магия сложного процента. Если вы не знаете что это такое, то рекомендую прочитать вот эту статью. Так вот через 20 лет у нас на счету будет сумма 2 139 729 ₽. Но этого все равно недостаточно что покрыть наши расходы. И мы по прежнему остаемся без квартиры.

ИИС

Но эти деньги можно использовать более эффективно. Для этого стоит инвестировать с помощью индивидуального инвестиционного счета (ИИС). Более подробно о нем говорится тут.

  • С помощью ИИС мы можем гарантированно получить 13% от вложенных денежных средств в виде налогового вычета, но не более 52 000 ₽ в месяц.
  • Кроме этого на эти деньги мы можем покупать самый простой и надежный финансовый инструмент — облигации федерального займа, выпускаемые государством РФ. На сегодняшний день доходность по ним составляет около 6% годовых.

В итоге некоторых вычислений за 20 летний период накопится около 3 500 000 ₽. Но этого все равно недостаточно. В итоге мы при аренде квартиры остаемся в минусе 1 300 000 ₽ и, конечно, без собственного жилья.

Выводы

С финансовой точки зрения ипотека является более выгодным вложением. Но необходимо обязательно иметь первоначальный взнос в размере хотя бы 15% стоимости приобретаемого жилья. также надо понимать, что в текущей экономической ситуации возможно повышение ключевой ставки ЦБ РФ, что приведет к росту процентов по кредитам, в том числе и ипотечных. С сегодняшних 9% ипотека может вырасти до 12% годовых, а может даже и выше. Соответственно, все проделанные выше расчеты будут не столь перспективными.

Те люди, которые выбирают аренду квартиры, не привязаны к одному месту и могут найти более выгодное место работы

Узнавай все самые свежие новости первым в удобном формате!

Вступайте в группу и участвуйте в обсуждениях.

Поделиться в vk
VK
Поделиться в telegram
Telegram
Поделиться в facebook
Facebook
Поделиться в twitter
Twitter
Поделиться в odnoklassniki
OK
Поделиться в whatsapp
WhatsApp
Андрей
Андрей
Высшее экономическое образование. Финансовый аналитик и консультант, эксперт по банковским продуктам и услугам. Опыт работы копирайтером более 8 лет

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Узнавай все самые свежие новости первым в удобном формате!